Sengketa Penilaian Kapal dan Tongkang Kasino - Pemiscot County

Keputusan dan Perintah

Putusan

Keputusan Dewan Pemerataan Pemiscot County yang mempertahankan penilaian yang dibuat oleh Penilai, DIBATALKAN, Pejabat Pendengar menemukan nilai sebenarnya dalam uang untuk properti subjek untuk tahun pajak 1999 sebesar $4.237.791, nilai penilaian sebesar $1.411.200.

Penggugat hadir melalui Penasihat. Termohon hadir melalui Penasihat. Perkara didengar dan diputuskan oleh Pejabat Pendengar Utama.

Isu

Komisi mengambil banding ini untuk menentukan nilai sebenarnya dalam uang untuk properti subjek pada 1 Januari 1999. Secara khusus, satu-satunya isu penilaian adalah nilai kapal dan tongkang dermaga.

Ringkasan

Penggugat mengajukan banding atas keputusan Dewan Pemerataan Pemiscot County yang mempertahankan penilaian properti subjek. Penilai menentukan nilai taksiran sebesar $17.210.160 (nilai penilaian $5.736.720, sebagai properti pribadi). Sidang dilaksanakan pada 27 Juli 2000. Penggugat mengabaikan pengajuan Pembelaan Singkat. Termohon mengajukan Pembelaan Singkat pada 5 Oktober 2000. Penasihat Penggugat mengajukan Pembelaan Singkat Balasan pada 16 Oktober 2000.

Pejabat Pendengar, setelah mempertimbangkan semua bukti kompeten di seluruh catatan, serta argumen dan tanggapan yang diajukan oleh masing-masing Penasihat dalam Pembelaan Singkat masing-masing, mengeluarkan Keputusan dan Perintah berikut.

Bukti Penggugat

Bukti berikut diterima sebagai bukti atas nama Penggugat:

• Laporan Penilaian oleh Surveyor Kelautan.
• Kesaksian Langsung Tertulis oleh Surveyor Kelautan.

Bukti Termohon

Termohon menyerahkan Kesaksian Langsung Tertulis dengan lampiran neraca. Bukti tersebut dikecualikan dan hanya diterima sebagai tawaran bukti.

Temuan Fakta

1. Pejabat Pendengar menerima sebagai bukti Daftar Properti Pribadi termasuk Mesin Slot dan Peralatan Perjudian, Kapal dan Tongkang, Perlengkapan dan Peralatan Lainnya, Peralatan Komputer. Pejabat Pendengar mengambil pemberitahuan resmi atas daftar properti pribadi yang dilampirkan pada Penggugat untuk Tinjauan Penilaian yang diajukan kepada Komisi.
2. Properti subjek terdiri dari kapal dan tongkang. Kapal awalnya dibangun dan dioperasikan sebagai kapal wisata. Pada tahun 1994 diubah menjadi kapal perjudian. Tongkang awalnya digunakan sebagai tongkang tangki kulit tunggal sebelum diubah menjadi tongkang layanan kasino dan naik penumpang. Tongkang diperkirakan berusia sekitar 40 tahun.
3. Penggugat tidak menantang penilaian yang dibuat oleh Penilai dan dipertahankan oleh Dewan pada mesin slot, peralatan perjudian, peralatan komputer, perlengkapan, dan peralatan lainnya. Total nilai taksiran semua properti pribadi adalah $17.210.160. Nilai taksiran kapal dan tongkang adalah $13.715.109. Nilai properti pribadi yang tidak disengketakan adalah $3.495.051.
4. Properti pribadi Penggugat diidentifikasi dengan nomor akun Penilai yang mencakup semua properti pribadi Penggugat.
5. Bukti Penggugat cukup substansial dan meyakinkan untuk membantah praduga penilaian yang benar dan menetapkan nilai sebenarnya dalam uang untuk kapal dan tongkang pada 1 Januari 1999 sebesar $742.740.
6. Nilai penilaian properti pribadi Penggugat adalah $1.411.200.

Kesimpulan Hukum

Yurisdiksi

Komisi memiliki yurisdiksi untuk mendengar banding ini dan memperbaiki penilaian yang terbukti melanggar hukum, tidak adil, sewenang-wenang, atau semena-mena. Pejabat pendengar akan mengeluarkan keputusan dan perintah yang mengukuhkan, memodifikasi, atau membalikkan penetapan dewan pemerataan, dan memperbaiki penilaian yang melanggar hukum, tidak adil, tidak tepat, sewenang-wenang, atau semena-mena.

Presumsi Dewan Pemerataan

Ada praduga keabsahan, itikad baik, dan kebenaran penilaian oleh Dewan Pemerataan Kabupaten.

Standar Penilaian

Undang-undang mewajibkan properti dinilai berdasarkan nilai sebenarnya dalam uang, yang didefinisikan sebagai harga yang akan diperoleh properti ketika ditawarkan untuk dijual oleh seseorang yang mau atau ingin menjual dan dibeli oleh seseorang yang mau atau ingin membeli tetapi tidak dipaksa untuk melakukannya. Ini adalah nilai pasar wajar properti subjek pada tanggal penilaian.

Beban Pembuktian Penggugat

Untuk menang, Penggugat harus menyajikan pendapat nilai pasar dan bukti substansial dan meyakinkan bahwa nilai yang diusulkan mencerminkan nilai pasar properti subjek pada 1 Januari 1999. Bukti substansial adalah bukti relevan yang dapat diterima oleh pikiran yang wajar untuk mendukung kesimpulan. Bukti meyakinkan adalah bukti yang memiliki bobot dan nilai pembuktian yang cukup untuk meyakinkan pengadil fakta.

Bobot yang Diberikan pada Bukti

Pejabat Pendengar tidak terikat oleh formula, aturan, atau metode tunggal dalam menentukan nilai sebenarnya dalam uang, tetapi bebas untuk mempertimbangkan semua fakta dan perkiraan yang relevan dan memberikan bobot sebagaimana mestinya. Bobot relatif yang diberikan pada faktor relevan tertentu dalam suatu kasus tertentu adalah untuk diputuskan oleh Pejabat Pendengar.

Pengadil Fakta

Pejabat Pendengar sebagai pengadil fakta dapat mempertimbangkan kesaksian ahli dan memberikan bobot dan kredit sebanyak yang dianggap pantas jika dilihat bersama dengan semua keadaan lain. Pejabat Pendengar tidak terikat oleh pendapat ahli yang bersaksi tentang nilai wajar, tetapi boleh mempercayai semua atau tidak sama sekali kesaksian ahli dan menerimanya sebagian atau menolaknya sebagian.

Kesaksian Pendapat oleh Ahli

Jika pengetahuan khusus akan membantu pengadil fakta memahami bukti atau menentukan fakta yang dipermasalahkan, seorang saksi yang memenuhi syarat sebagai ahli dapat memberikan kesaksian. Fakta atau data yang mendasari pendapat ahli harus dari jenis yang secara wajar diandalkan oleh para ahli di bidangnya dan harus dapat diandalkan; fakta atau data tersebut tidak perlu dapat diterima sebagai bukti.

Keputusan

Penilaian Kapal dan Tongkang

Satu-satunya bukti nilai untuk kapal dan tongkang dalam banding ini adalah penilaian oleh surveyor kelautan. Bahkan jika bukti Termohon telah diterima, itu tidak akan relevan, substansial, atau meyakinkan karena mendekati masalah penilaian dari perspektif yang salah. Penilaian dalam penggunaan, yaitu menilai kapal dan tongkang sebagai kasino, bukan standar yang tepat berdasarkan undang-undang dan yurisprudensi. Nilai pertukaran adalah standar yang sesuai. Properti pribadi kasino tidak dapat dinilai berdasarkan arus pendapatan dari bisnis perjudian yang dijalankan di tempat tersebut. Itu harus dinilai berdasarkan apa yang akan dibayar oleh pembeli dan penjual yang bersedia untuk properti pribadi tersebut, bukan apa yang akan dibayar seseorang untuk kasino sebagai usaha yang berjalan, bahkan jika penjualan semacam itu dimungkinkan. Nilai usaha berjalan dapat dihitung, tetapi kemudian nilai lisensi kasino harus dikeluarkan dari nilai tersebut. Selanjutnya, untuk menentukan nilai kapal dan tongkang, perlu juga mengekstrapolasi dari nilai usaha berjalan nilai tanah dan perbaikan properti nyata yang juga membentuk kasino. Nilai mesin perjudian dan semua mesin serta peralatan pendukung lainnya juga harus dihitung dan dikurangkan. Nilai kontribusi dari semua elemen lain yang membentuk dan berkontribusi pada operasi kasino harus diambil dari nilai usaha berjalan untuk akhirnya sampai pada nilai yang disumbangkan oleh kapal atau tongkang. Metode yang jauh lebih sederhana dan lebih andal untuk menentukan nilai pasar wajar kapal dan tongkang diwakili oleh penilaian yang dibuat oleh penilai Penggugat.

Properti yang akan dinilai terdiri dari kapal dan tongkang. Penilaiannya harus didasarkan pada apa yang akan dibayar oleh pembeli dan penjual yang bersedia untuk kedua item tersebut, bukan apa yang mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual yang bersedia untuk harga kasino yang beroperasi. Perpajakan operasi perjudian diatur dan dikelola berdasarkan undang-undang selain yang berkaitan dengan penilaian properti nyata. Lisensi operasi untuk kasino tidak dapat dibeli dan dijual bersama dengan kapal dan tongkang yang merupakan bagian dari kasino. Oleh karena itu, pertimbangan apa pun tentang harga jual properti subjek dengan lisensi perjudian yang terpasang adalah spekulasi murni. Selain itu, spekulasi semacam itu akan menilai lebih dari sekadar kapal dan tongkang; itu akan menilai lisensi.

Penilaian kapal dan tongkang oleh surveyor didasarkan pada data dan analisis yang dapat dikembangkan oleh penilai pada kedua kapal ini dari penyelidikan, pengetahuan, dan pengalamannya di pasar kapal laut. Penilaian dengan tepat mempertimbangkan kondisi yang ada dari kedua kapal. Kondisi pasar yang mempengaruhi penjualan hipotetis juga dieksplorasi. Penilai dengan tepat mengakui bahwa ada sejumlah lisensi kasino yang terbatas dan sejumlah lokasi yang terbatas untuk menampung kapal subjek untuk operasi kasino. Ini jelas mempengaruhi potensi penggunaan dan pasar untuk masing-masing kapal.

Dalam menilai kapal, penilai mempertimbangkan penjualan tiga kapal perjudian lainnya. Ini semua sebanding dengan subjek. Dua dari penjualan menunjukkan bahwa kapal seperti kapal subjek telah menurun nilainya dari puncak booming kapal perjudian. Kisaran penurunan dari nilai jual awal di awal dan pertengahan 1990-an sebesar $17.000.000 hingga $20.000.000 turun menjadi nilai jual kembali pada tahun 1999 dan 2000 sebesar $1.200.000 hingga $1.800.000. Penjualan ketiga menunjukkan nilai hanya $675.000 untuk kapal yang sebanding dengan subjek.

Penilaian tongkang didasarkan pada analisis operasi kapal perjudian yang menunjukkan bahwa tongkang akan memiliki daya tarik yang sedikit. Tongkang tidak dirancang dan dilengkapi untuk beroperasi di pasar perjudian yang lebih besar. Perubahan besar yang diperlukan untuk membuat tongkang efisien untuk operasi di pasar perjudian yang lebih besar akan sangat mahal. Oleh karena itu, tongkang hanya diberi nilai $125.000, pada dasarnya nilai rongsokan. Bukti menunjukkan bahwa tidak ada pasar wajar lain untuk tongkang tersebut. Penilai telah menentukan bahwa tongkang tangki jenis ini tersedia dengan harga di bawah $100.000 dari berbagai sumber. Ketersediaan tongkang dengan lambung yang sebanding atau lebih baik di pasar membuat tongkang subjek kurang diminati.

Pembelaan Singkat dan Argumen Termohon

Penasihat Termohon mengajukan argumen berikut dalam Pembelaan Singkatnya. Pejabat Pendengar telah merangkumnya untuk tujuan Keputusan ini.

• Penilai Penggugat mengabaikan penggunaan pendekatan biaya atau kapitalisasi pendapatan. Ini tidak tepat dan tidak benar.
• Penilai Penggugat menilai kapal sebesar $617.000, meskipun Penggugat mencatat kapal pada nilai depresiasi $9.333.000.
• Penilai Penggugat menilai tongkang sebesar $125.000, tanpa menyajikan perbandingan penjualan dan meskipun Penggugat mencatat tongkang pada nilai depresiasi $5.468.000.
• Klaim Penggugat bahwa penggunaan pendekatan pendapatan untuk kapal tidak tepat karena pendapatan diperoleh sebagai hasil kepemilikan lisensi perjudian, bukan kepemilikan kapal dan tongkang, adalah benar-benar tidak masuk akal. Penggunaan tertinggi dan terbaik untuk kapal dan tongkang adalah untuk fasilitas perjudian.
• Pendekatan perbandingan penjualan Penggugat untuk kapal tidak diterapkan dengan benar dan menggunakan penjualan lain yang jelas tidak sebanding.
• Penilaian tongkang sangat tidak memadai sehingga tidak memberikan bantuan dalam menentukan nilai properti. Penilai tidak melakukan upaya untuk menilai jumlah posisi perjudian yang tersedia di tongkang dan gagal mempertimbangkan penggunaan yang tersedia sebagai fasilitas perjudian. Kesalahan ini membuat nilai yang ditetapkan oleh penilaian menjadi tidak berguna.
• Penggugat selama lima tahun, sejak pembukaan awal kasino, memiliki perjanjian dengan Termohon untuk penilaian properti subjek. Dengan mengandalkan perjanjian tersebut, Penilai menahan diri untuk mendapatkan penilaian luar dan mengandalkan angka yang diberikan kepadanya oleh Penggugat. Oleh karena itu, Penggugat terhalang untuk menyatakan nilai yang berbeda dari angka yang diberikan kepada Termohon pada tahun-tahun sebelumnya untuk penilaian kapal dan tongkang.

Pembelaan Singkat dan Argumen Penggugat

Penasihat Penggugat dalam Pembelaan Singkatnya menyajikan argumen berikut sebagai tanggapan atas argumen Termohon.

• Penilai Penggugat mempertimbangkan pendekatan biaya dan pendapatan, tetapi memutuskan untuk mengandalkan pendekatan perbandingan penjualan.
• Fakta bahwa Penggugat mencatat kapal dan tongkang pada nilai depresiasi tertentu tidak menetapkan nilai pasar untuk kapal dan tongkang.
• Klaim penilaian kapal dan tongkang dalam penggunaan harus diabaikan karena nilai wajar dalam pertukaran adalah standar yang sesuai.
• Penilai Penggugat membuat penyesuaian yang sesuai terhadap penjualan sebanding yang mendasari pendekatan perbandingan penjualan.
• Tongkang bukan fasilitas perjudian pada 1 Januari 1999, dan bukti Penggugat menunjukkan bahwa tongkang kulit tunggal dijual serendah $15.000 dan hingga $80.000. Selanjutnya, tongkang semacam itu sudah usang.
• Argumen Termohon tentang estoppel yang adil tidak diajukan sebelumnya. Tidak ada bukti perjanjian apa pun. Dipertanyakan apakah perjanjian semacam itu akan diizinkan secara hukum.

Temuan Pejabat Pendengar Terkait Argumen Termohon dan Tanggapan Penggugat

Pejabat Pendengar membuat temuan dan penetapan berikut terkait masalah yang diangkat dan dibahas dalam Argumen Termohon.

1. Penilai Penggugat mempertimbangkan pendekatan biaya dan pendapatan dalam menilai kapal dan tongkang. Dia tidak menganggapnya meyakinkan dan mengandalkan pendekatan perbandingan penjualan untuk menilai kapal. Penilaian tongkang lebih didasarkan pada pengetahuan dan pengalaman umum penilai. Tongkang seperti subjek tampaknya bukan jenis yang akan dibeli dan dijual selain mungkin untuk penggunaan kasino. Namun, sangat tidak mungkin bahwa pemegang lisensi kasino kapal sungai lain di Missouri atau negara bagian lain akan mempertimbangkan untuk membeli tongkang subjek untuk digunakan dalam operasi kasino. Seorang penilai tidak diwajibkan untuk menggunakan pendekatan yang tidak dapat dikembangkan dan didukung oleh data yang sesuai. Selain itu, penilai telah menyelidiki pasar relatif terhadap tongkang dengan lambung yang sebanding atau lebih baik dari subjek. Kesimpulan dari tinjauan pasar tersebut adalah bahwa tongkang yang sebanding tersedia dengan harga kurang dari $100.000. Meskipun akan memperkuat penilaian jika penilai memberikan daftar sumber untuk informasi ini, itu tidak cacat fatal bagi penilaiannya. Dengan tidak adanya tantangan bukti dari Termohon yang akan menunjukkan bahwa tongkang seperti subjek dijual seharga $3 hingga $4 juta, bukti Penggugat dari ahlinya tidak terbantahkan.
2. Nilai buku yang diberikan pada kapal dan tongkang oleh Penggugat tidak memiliki nilai pembuktian untuk tujuan menentukan apa yang akan disepakati oleh pembeli dan penjual yang bersedia sebagai harga untuk salah satu item pada 1 Januari 1999. Nilai yang digunakan untuk tujuan akuntansi, pajak penghasilan, atau regulasi perjudian dalam catatan keuangan Penggugat bukan indikator aktivitas pasar relatif terhadap penilaian kapal subjek. Nilai depresiasi tersebut mungkin atau mungkin tidak mendapat dukungan di dunia nyata. Tidak diwajibkan bahwa seorang penilai menyangkal nilai buku ketika melakukan penilaian properti pribadi. Nilai buku tidak relevan.
3. Kegagalan menggunakan pendekatan pendapatan dalam menilai kapal dan tongkang bukanlah kesalahan atau tidak tepat di pihak penilai Penggugat. Juga tidak benar-benar tidak masuk akal seperti yang diperdebatkan oleh Penasihat Termohon. Tidak ada dalam catatan ini yang menetapkan bahwa kapal atau tongkang, seperti salah satu dari dua yang dinilai dalam banding ini, secara rutin disewakan untuk menghasilkan arus pendapatan. Tidak ada yang menetapkan bahwa kapal dan tongkang yang umum digunakan dalam operasi kasino kapal sungai dimiliki oleh entitas selain kasino dan kemudian disewakan ke kasino. Jika itu terjadi, maka pasti akan ada arus pendapatan yang sesuai dari mana kapitalisasi pendapatan dapat dilakukan untuk mendapatkan nilai. Namun, upaya apa pun untuk menilai kapal atau tongkang dalam banding ini berdasarkan arus pendapatan kasino sepenuhnya di luar praktik penilaian yang diakui untuk penilaian properti pribadi. Jika masalah di hadapan Komisi adalah nilai kasino, maka jenis penilaian yang sama sekali berbeda akan diperlukan. Namun, yang akan dinilai dalam banding ini adalah kapal dan tongkang. Karena ini bukan item properti pribadi yang ditetapkan untuk dibeli oleh investor untuk disewakan dalam operasi perjudian, kurangnya pendekatan pendapatan untuk nilai tidak memberikan dasar untuk menolak pendapat nilai penilai.
4. Penasihat Termohon juga menyatakan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik kapal dan tongkang subjek adalah sebagai kasino. Konsep penggunaan tertinggi dan terbaik sebagaimana diterapkan pada penilaian properti pribadi didefinisikan sebagai: Penggunaan properti pribadi yang secara wajar mungkin dan legal, yang secara fisik mungkin, didukung secara tepat, dan layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi. Definisi singkat dapat dinyatakan dalam empat faktor: (a) secara fisik mungkin; (b) secara hukum mungkin; (c) layak secara finansial; dan (d) produktif secara maksimal. Sangat jelas bahwa secara fisik mungkin untuk mengambil kapal seperti subjek dan menggunakannya untuk kasino kapal sungai. Demikian pula jelas bahwa secara fisik mungkin melakukan hal yang sama pada tongkang subjek. Kita tahu bahwa secara hukum mungkin untuk menjadikan kapal dan tongkang subjek sebagai kasino karena mereka ada seperti itu. Namun, harus diakui bahwa ini hanya diizinkan secara hukum karena Penggugat memiliki lisensi untuk mengoperasikan kasino di lokasi tertentu di Negara Bagian Missouri. Lisensi tersebut tidak dapat dijual. Kelayakan finansial menggunakan kapal atau tongkang sebagai kasino kembali terkait dengan kepemilikan lisensi perjudian. Tampaknya penggunaan kapal dan tongkang bersama dengan kasino akan memberikan produktivitas maksimum untuk item properti pribadi ini. Namun, sekali lagi kepemilikan lisensi perjudian adalah prasyarat untuk dapat menggunakan item properti pribadi ini. Fakta bahwa kapal dan tongkang subjek telah ditingkatkan dan dikonfigurasi sedemikian rupa untuk digunakan untuk pengoperasian fasilitas perjudian tidak menetapkan penggunaan tertinggi dan terbaik secara terpisah dari lisensi kasino. Untuk menghipotesiskan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik yang mengikat item properti pribadi ini ke kasino, harus ditunjukkan bahwa penjualan yang paling mungkin adalah untuk tujuan ini, bukan bahwa mereka digunakan sebagai kasino pada tanggal pajak. Bukti dalam catatan ini dengan jelas menunjukkan bahwa baik kapal maupun tongkang tidak akan mudah dipasarkan ke operator kasino lain. Kapal dan tongkang pada dasarnya adalah fasilitas perjudian kapal sungai generasi pertama. Itu telah dilewati dalam industri perjudian kapal sungai yang berubah dengan cepat. Kasino kapal sungai baru dan yang direnovasi tidak menggunakan kapal dan tongkang seperti subjek. Bukti Penggugat untuk menilai kapal dan tongkang menunjukkan bahwa dalam penjualan item properti ini, penggunaan tertinggi dan terbaiknya tidak lagi menjadi bagian dari fasilitas kasino kapal sungai, terpisah dari penjualan kasino. Penjualan kasino tidak dapat terjadi. Lisensi untuk mengoperasikan kasino bukanlah barang yang dapat dijual.
5. Poin Termohon yang diajukan di bawah item E dan F di atas telah sepenuhnya dibahas dalam Keputusan ini di bawah Penilaian Kapal dan Tongkang. Oleh karena itu, tidak ada kebutuhan lebih lanjut untuk membahas argumen ini.
6. Akhirnya, perlu untuk membahas argumen estoppel yang adil dari Termohon. Penasihat Termohon menyatakan bahwa Penggugat telah mengadakan perjanjian dengan Penilai untuk penilaian properti subjek. Berdasarkan perjanjian ini, Penggugat membuat representasi material tertentu tentang fakta kepada Penilai. Penilai mengandalkan representasi ini sehingga merugikan dirinya. Penggugat sekarang menyatakan posisi yang tidak konsisten dengan menyajikan bukti nilai pasar wajar kapal dan tongkang. Tidak ada salinan perjanjian apa pun yang berkaitan dengan bagaimana properti pribadi subjek akan dinilai untuk tahun-tahun sebelumnya atau tahun penilaian saat ini (1999) yang ditawarkan sebagai bukti atas nama Termohon. Tampaknya, penilaian setiap tahun kapal dan tongkang subjek oleh Penilai dilakukan dengan mendepresiasi biaya awal untuk masing-masing item properti pribadi ini. Pada tahun-tahun penilaian sebelum 1999, Penggugat tidak mengajukan banding ke Komisi. Tidak ada bukti yang disajikan untuk menentukan bahwa perjanjian apa pun benar-benar ada antara Penggugat dan Termohon relatif terhadap penilaian kapal dan tongkang subjek atau properti pribadi lainnya yang dimiliki oleh Penggugat di Pemiscot County. Oleh karena itu, klaim estoppel yang adil berdasarkan perjanjian yang diduga ini tidak berdasar dan tidak didukung oleh bukti dalam catatan ini. Selanjutnya, Penasihat Termohon tidak menyajikan kepada Pejabat Pendengar undang-undang atau otoritas kasus yang dapat menjadi dasar temuan bahwa Penilai lokal memiliki wewenang untuk mengizinkan wajib pajak menetapkan penilaian mereka sendiri, seperti yang dinyatakan oleh Penasihat Termohon terjadi dalam banding ini. Selain itu, standar yang harus dipenuhi dalam setiap siklus penilaian adalah nilai sebenarnya dalam uang – nilai pasar wajar, bukan formula yang telah ditentukan dan disepakati yang mungkin atau mungkin tidak mencerminkan standar undang-undang. Analisis klaim estoppel yang adil menunjukkan bahwa itu tidak berlaku dalam banding ini. Akan sangat tidak tepat, sewenang-wenang, dan semena-mena bagi Pejabat Pendengar untuk menegakkan pembelaan semacam itu untuk menghindari dan mengabaikan bukti yang jelas tentang nilai kapal dan tongkang subjek. Meskipun Komisi tidak berada di bawah persyaratan pembelaan dari Aturan Prosedur Perdata, pengajuan pembelaan afirmatif estoppel yang adil ini seharusnya diajukan sebagai tanggapan terhadap pengajuan awal Pengaduan untuk Tinjauan Penilaian. Termohon dapat mengajukan mosi untuk menolak, dengan afidavit dan bukti pendukung yang sesuai untuk menetapkan keberadaan perjanjian yang diduga; representasi material yang diduga tentang fakta oleh Penggugat; sifat ketergantungan oleh Termohon; kerugian yang diduga diakibatkan oleh Termohon; dan pernyataan posisi yang tidak konsisten yang diduga. Seperti yang dipahami oleh Pejabat Pendengar argumen yang diajukan oleh Penasihat Termohon, akan seperti berikut. Penggugat dan Termohon telah setuju, karena kesulitan dan biaya untuk melakukan penilaian kapal dan tongkang subjek, untuk menilai item ini sesuai dengan angka yang diberikan dalam Daftar Properti Pribadi. Angka-angka tersebut adalah: Kapal: biaya penggantian $11.225.779,50, depresiasi $1.908.382,50, nilai $9.317.397,00; Tongkang: biaya penggantian $5.298.448,74, depresiasi $900.736,74, nilai $4.397.712,00; Total biaya penggantian $16.424.228,00; Total nilai pasar $13.715.109,00. Daftar Komisi hanya masuk ke dalam catatan karena Pejabat Pendengar ingin melengkapi catatan mengenai nilai properti pribadi lain yang tidak dibandingkan oleh Penggugat. Penasihat Termohon menyatakan bahwa angka-angka yang dikutip di atas adalah representasi material yang dibuat oleh Penggugat. Dia kemudian berargumen bahwa Penilai mengandalkan ini sehingga merugikan dirinya karena dia tidak mendapatkan penilaian luar dan mengandalkan angka-angka ini. Termohon tahu sejak banding ke Dewan bahwa Penggugat menantang angka-angka di atas sebagai representasi nilai sebenarnya dalam uang untuk kapal dan tongkang subjek. Representasi material yang dibuat oleh Penggugat dengan mengajukan banding ini adalah bahwa angka-angka tersebut tidak mewakili nilai pasar wajar. Penilaian selanjutnya yang diajukan oleh Penggugat tidak bertentangan dengan posisi itu. Termohon telah mendapat pemberitahuan sejak pengajuan banding ke Dewan bahwa Penggugat membantah nilai yang ditentukan oleh Penilai. Kegagalan Termohon untuk mencari penilaian luar dan mengandalkan biaya awal, dikurangi faktor depresiasi, tidak termasuk dalam doktrin estoppel yang adil. Pihak yang menyatakan estoppel memikul beban pembuktian semua elemen penting dengan bukti yang jelas dan memuaskan. Dalam kasus ini, Termohon belum menetapkan keberadaan perjanjian apa pun antara para pihak relatif terhadap penilaian properti subjek untuk tahun pajak 1999. Kerugian yang diduga dari Termohon karena tidak mendapatkan penilaian luar untuk ditawarkan sebagai bukti disebabkan oleh tindakan Termohon sendiri dan bukan karena salah saji material atau pernyataan posisi yang tidak konsisten oleh Penggugat. Tidak ada dalam catatan ini yang mendukung kesimpulan bahwa selama proses Dewan atau pengajuan yang dibuat dengan Komisi ini, Penggugat menyatakan bahwa ia akan mengandalkan angka depresiasi yang ditetapkan di atas. Argumen estoppel yang adil dari Penasihat Termohon memang kreatif. Namun, itu tidak berlaku dalam banding di hadapan Komisi. Fakta dalam catatan ini menunjukkan tidak adanya tiga elemen yang diperlukan untuk menetapkan estoppel yang adil. Poin tersebut tidak diterima dengan baik.

Kesimpulan

Setiap banding di hadapan Komisi harus ditentukan berdasarkan catatan bukti yang dikembangkan dalam kasus tertentu. Catatan bukti dalam banding ini, yang disajikan oleh Penggugat, cukup untuk menetapkan nilai kapal dan tongkang. Keputusan ini tidak boleh dianggap sebagai menetapkan metodologi yang kaku untuk menilai kapal dan tongkang kasino. Mungkin data pasar dapat disajikan dalam kasus lain yang akan menunjukkan nilai yang akan dibayar pembeli prospektif untuk item properti pribadi ini dengan syarat pemberian lisensi perjudian. Data pasar juga dapat disajikan yang akan menunjukkan apa yang akan dibayar entitas yang memiliki lisensi perjudian untuk kapal dan tongkang. Metodologi dimana penjualan aktual operasi perjudian, dengan penyesuaian yang sesuai untuk sampai pada nilai hanya untuk kapal dan tongkang, dapat disajikan, di mana data tersebut dapat dikembangkan dan disesuaikan dari pasar. Penilaian usaha berjalan, dengan penyesuaian yang sesuai untuk memperhitungkan item dan faktor non-properti pribadi, dapat dikembangkan. Bukti semacam itu dapat menunjukkan dan menetapkan nilai yang berbeda dari yang ditentukan oleh catatan ini. Catatan ini tidak menetapkan informasi tersebut yang menjadi dasar nilai selain yang ditawarkan oleh ahli Penggugat dapat ditemukan.

Perintah

Penilaian untuk properti subjek sebagaimana ditentukan oleh Penilai dan dipertahankan oleh Dewan Pemerataan untuk Pemiscot County untuk hari pajak subjek DIBATALKAN. Nilai penilaian untuk properti subjek untuk tahun pajak 1999 ditetapkan sebesar $1.411.200. Suatu pihak dapat mengajukan permohonan peninjauan keputusan ini kepada Komisi dalam waktu tiga puluh (30) hari sejak pengiriman keputusan tersebut. Permohonan harus memuat alasan spesifik yang menjadi dasar klaim bahwa keputusan tersebut salah. Kegagalan untuk menyatakan fakta spesifik atau hukum yang menjadi dasar banding akan mengakibatkan penolakan ringkasan. Jika permohonan peninjauan keputusan ini diajukan kepada Komisi, pajak yang diprotes yang saat ini berada dalam rekening escrow sesuai dengan banding ini akan ditahan menunggu keputusan akhir Komisi. Jika tidak ada permohonan peninjauan yang diterima oleh Komisi dalam waktu tiga puluh (30) hari, keputusan dan perintah ini dianggap final dan pejabat daerah akan mendistribusikan pajak yang diprotes yang saat ini berada dalam rekening escrow sesuai dengan keputusan tentang penilaian yang mendasari dalam banding ini. Jika sebagian atau seluruh pajak yang diprotes telah didistribusikan, salah satu pihak dapat mengajukan permohonan ke pengadilan negeri yang memiliki yurisdiksi atas perkara tersebut untuk penyelesaian pajak yang diprotes yang dipegang oleh otoritas pajak. Setiap Temuan Fakta yang merupakan Kesimpulan Hukum atau Keputusan akan dianggap demikian. Setiap Keputusan yang merupakan Temuan Fakta atau Kesimpulan Hukum akan dianggap demikian. Demikian Diperintahkan pada 1 Februari 2001.

Perintah Menolak Permohonan Peninjauan Keputusan Pejabat Pendengar

Pada 1 Februari 2001, Pejabat Pendengar Utama mengeluarkan Keputusan dan Perintah yang membatalkan penilaian oleh Dewan Pemerataan Pemiscot County dan menemukan nilai untuk properti subjek. Termohon mengajukan Permohonan Peninjauan Keputusan secara tepat waktu dengan menyatakan enam alasan atau poin sebagai dasar Permohonannya. Penasihat Penggugat mengajukan Tanggapan terhadap Permohonan Peninjauan secara tepat waktu.

Keputusan

Komisi setelah meninjau catatan dan Keputusan menemukan poin-poin yang diajukan oleh Termohon tidak diterima dengan baik. Keputusan dengan tepat membahas masalah penilaian dalam banding ini. Komisi melihat tidak ada nilai yang diperoleh dari menyatakan kembali penetapan, kesimpulan, dan penalaran Pejabat Pendengar karena berkaitan dengan masing-masing poin yang diajukan. Ada bukti yang kompeten dan substansial untuk menetapkan dasar yang cukup untuk analisis yang dilakukan oleh Pejabat Pendengar dalam mencapai kesimpulan nilainya. Komisi tidak menemukan dasar untuk mendukung penentuan bahwa Pejabat Pendengar bertindak dengan cara sewenang-wenang atau semena-mena atau menyalahgunakan kebijaksanaannya sebagai pengadil fakta dan penentu hukum relatif terhadap poin mana pun yang diajukan oleh Termohon.

Perintah

Komisi setelah meninjau catatan dan Keputusan dalam banding ini, tidak menemukan alasan yang mendasari Keputusan Pejabat Pendengar harus dibatalkan atau dimodifikasi. Dengan demikian, Keputusan tersebut ditegakkan. Peninjauan yudisial atas Perintah ini dapat dilakukan dengan cara yang diatur dalam undang-undang dalam waktu tiga puluh hari sejak tanggal pengiriman Perintah ini. Demikian Diperintahkan pada 25 Juni 2001.