Keputusan Pengadilan: House Of Tandoor Entertainment dan Lain-lain v Tuhf Urban Finance (RF) Ltd dan Lain-lain (2023/102660) [2023] ZAGPJHC 1202 (23 Oktober 2023)

Ringkasan

Penundaan eksekusi – banding telah gugur – permohonan izin banding di luar waktu – pemohon tidak berhak atas penundaan.

Penghinaan pengadilan – pemahaman hukum pemohon ketiga yang dinyatakan salah – diwakili oleh pengacara – litigasi diharapkan untuk memahami hukum yang berlaku atas tindakannya – ketidaktahuan hukum yang dinyatakan bukan alasan.

Perintah

Permohonan pemohon ditolak.

Pemohon secara tanggung renteng dan sendiri-sendiri, yang satu membayar yang lain dibebaskan, diperintahkan untuk membayar biaya permohonan dengan skala antara pengacara dan klien sendiri.

Pemohon ketiga dinyatakan bersalah atas penghinaan pengadilan terhadap perintah yang dikeluarkan pada 10 Desember 2021 dengan nomor kasus 2020/42518.

Apabila pemohon ketiga terus melakukan tindakan mengumpulkan sewa yang melanggar perintah tersebut, termohon pertama diberikan izin untuk mengajukan permohonan ke pengadilan dengan dokumen yang diperluas untuk meminta perintah penjara atau ganti rugi lainnya.

Pemohon ketiga diperintahkan untuk membayar biaya kontra-permohonan dengan skala antara pengacara dan klien sendiri.

Pendahuluan

Dalam permohonan mendesak ini, pemohon meminta perintah untuk menunda eksekusi perintah biaya, surat perintah eksekusi terhadap properti bergerak, eksekusi terhadap rekening bank, pembatalan penyitaan rekening bank pemohon, dan penundaan penjualan eksekusi.

Pemohon juga meminta perintah agar termohon dilarang mengganggu bisnis pemohon pertama sambil menunggu pemeriksaan banding di Mahkamah Agung dan di pengadilan penuh.

Pemohon meminta perintah ini sambil menunggu permohonan untuk pengampunan dan izin banding ke Mahkamah Agung dan pengampunan serta banding ke pengadilan penuh.

Termohon pertama berpendapat bahwa permohonan ini hanyalah siasat untuk menghindari dan menunda eksekusi. Termohon pertama juga menantang hak pemohon atas penundaan dan meminta perintah biaya hukuman dengan alasan bahwa permohonan itu sembrono.

Termohon pertama adalah kreditur yang dijamin dari pemohon pertama berdasarkan perjanjian pinjaman tertulis dan hipotek properti komersial yang terletak di Erf 444 Belle Vue Township di Gauteng. Hipotek tersebut menjamin pinjaman.

Pemohon kedua, ketiga, dan kelima adalah penjamin dan debitur utama bersama dengan pemohon pertama untuk utang yang terutang kepada termohon pertama. Akta penjaminan ditandatangani pada tahun 2012.

Larangan

Pada tanggal 10 Desember 2021 pemohon dilarang dan dibatasi berdasarkan nomor kasus 2020/42518 untuk campur tangan dengan hak termohon pertama untuk mengumpulkan sewa dari penyewa yang menempati properti. Larangan itu diperoleh dengan dasar bahwa pemohon secara tidak sah menyalahgunakan uang sewa yang dibayarkan oleh penyewa di properti tersebut.

Setelah meninggalnya Monama J, izin banding diberikan oleh Sutherland DJP pada 4 Maret 2022.

Pemberitahuan banding seharusnya diberikan pada 4 April 2022 tetapi tidak diajukan. Pada 16 Mei 2022 termohon pertama memberi tahu pemohon bahwa banding telah gugur.

Pemohon mengajukan pemberitahuan banding di luar waktu pada 15 September 2022. Pemohon mengatakan bahwa pemberitahuan tersebut tidak mematuhi aturan 49(4)(b) karena tidak menyebutkan secara khusus perubahan perintah yang diminta.

Pada 20 Oktober 2022 pemohon mengajukan permohonan untuk pengampunan atas keterlambatan pengajuan pemberitahuan banding. Termohon pertama mengajukan affidavit jawaban pada 17 November 2022. Pemohon tidak mengambil langkah lebih lanjut untuk menyelesaikan permohonan.

Juga diperdebatkan atas nama termohon pertama bahwa pemohon telah mengesampingkan hak untuk banding karena mereka mencapai kesepakatan dengan termohon pertama untuk menyelesaikan biaya proses larangan dan penyelesaian tersebut tidak konsisten dengan niat untuk terus menantang perintah larangan. Ketika seorang litigasi secara tegas menunjukkan bahwa ia bermaksud untuk menerima putusan yang merugikan, ia tidak dapat kemudian mengubah pikiran dan memulai proses banding atau peninjauan kembali.

Dengan menyetujui untuk menyelesaikan biaya proses larangan, pemohon telah mengesampingkan banding.

Perintah penyitaan

Pada 9 Maret 2022 termohon pertama memperoleh perintah (perintah penyitaan) berdasarkan nomor kasus 2020/42518 terhadap pemohon untuk pembayaran R1.556.482,59 beserta bunga dan biaya. Properti pemohon pertama yang tunduk pada hipotek dinyatakan dapat dieksekusi secara khusus.

Pemohon mengajukan permohonan izin banding terhadap perintah penyitaan dan permohonan itu ditolak dengan biaya pada 1 Juni 2023. Pada 21 September 2023 pemohon mengajukan permohonan izin banding ke Mahkamah Agung. Permohonan diajukan di luar waktu.

Termohon pertama membantah kewenangan pengacara pemohon dengan mengajukan pemberitahuan sesuai dengan aturan SCA 5. Pemohon tidak menanggapi. Pada 9 Oktober 2023 pengacara termohon pertama mengirimkan pemberitahuan sesuai dengan aturan seragam 7. Pemohon tidak menanggapi.

Pembayaran terakhir berdasarkan pinjaman dibayarkan pada Oktober 2021.

Penyitaan uang di rekening bank

Pemohon berpendapat bahwa penyitaan uang di rekening bank tanpa otoritas yudisial adalah salah. Dalam hal ini pemohon merujuk pada putusan dalam CB v ABSA Bank Limited dan Lain-lain. Saya tidak memahami ratio dalam perkara CB untuk diterapkan dalam kasus ini dan jika diterapkan, saya dengan hormat tidak setuju.

Pertimbangan yang berbeda berlaku ketika perintah penyitaan gaji atau perintah garnishee diminta. Itu bukan masalah dalam kasus ini.

Penyitaan uang di rekening bank hanya selesai ketika pemberitahuan penyitaan telah diberikan secara tertulis oleh sheriff kepada semua pihak yang berkepentingan. Persyaratan pemberitahuan memberikan debitur eksekusi informasi yang diperlukan untuk melindungi hak-haknya. Aturan 45(8) mengatur seperti berikut:

(Jika properti incorporeal, baik bergerak atau tidak bergerak, tersedia untuk penyitaan, properti tersebut dapat disita tanpa perlu permohonan sebelumnya ke pengadilan dengan cara yang ditentukan: (a) Jika properti atau hak yang akan disita adalah sewa atau wesel, promes, obligasi, atau jaminan lainnya untuk pembayaran uang, penyitaan hanya selesai ketika pemberitahuan telah diberikan oleh sheriff kepada lessor dan lessee, pemberi hipotek dan pemegang hipotek, atau orang yang bertanggung jawab atas wesel atau promes atau jaminan tersebut, dan sheriff telah mengambil alih tulisan (jika ada) yang membuktikan sewa, atau wesel atau promes, obligasi, atau jaminan lainnya, dan dalam hal sewa terdaftar atau hak terdaftar, pemberitahuan telah diberikan kepada pendaftar akta. (b) Jika properti bergerak yang akan disita adalah kepentingan debitur eksekusi dalam properti yang digadaikan, disewa, atau dijual dengan syarat tangguh kepada atau oleh pihak ketiga, penyitaan hanya selesai ketika sheriff telah memberikan kepada debitur eksekusi dan kepada pihak ketiga pemberitahuan penyitaan dengan salinan surat perintah eksekusi. Sheriff dapat dengan menunjukkan asli surat perintah eksekusi kepada penerima gadai, lessor, lessee, pembeli, atau penjual memasuki tempat di mana properti tersebut berada dan membuat inventarisasi dan penilaian kepentingan tersebut. (c) Dalam hal penyitaan semua properti incorporeal lainnya atau hak incorporeal dalam properti sebagaimana disebutkan, penyitaan hanya selesai ketika pemberitahuan penyitaan telah diberikan secara tertulis oleh sheriff kepada semua pihak yang berkepentingan dan jika aset terdiri dari properti tidak bergerak incorporeal atau hak incorporeal dalam properti tidak bergerak, pemberitahuan juga harus diberikan kepada pendaftar akta di kantor pendaftaran akta di mana properti atau hak terdaftar, dan sheriff telah mengambil alih tulisan atau dokumen yang membuktikan kepemilikan properti atau hak tersebut, atau telah menyatakan bahwa ia tidak dapat, meskipun pencarian yang teliti, memperoleh kepemilikan tulisan atau dokumen tersebut; sheriff dapat dengan menunjukkan asli surat perintah eksekusi kepada orang yang memiliki properti di mana hak incorporeal ada, memasuki tempat di mana properti tersebut berada dan membuat inventarisasi dan penilaian hak yang disita.

Penyitaan yang dikeluhkan dilakukan berdasarkan perintah pengadilan dan proses yang semestinya telah diikuti.

Saya menemukan bahwa pemohon belum membuat kasus untuk ganti rugi sementara dalam bentuk penundaan proses, atau untuk bentuk ganti rugi final apa pun. Permohonan itu memang sembrono jika mempertimbangkan sejarah perkara dan garis waktu.

Kontra-permohonan

Termohon pertama mengajukan kontra-permohonan untuk menyatakan pemohon ketiga bersalah atas penghinaan pengadilan sehubungan dengan perintah larangan.

Pemohon ketiga mengumpulkan sewa yang terutang kepada pemohon pertama yang dialihkan kepada termohon pertama meskipun mengetahui bahwa ia melanggar perintah larangan. Pemohon menyimpan pembayaran yang diterima ini. Pemohon berhenti melakukan pembayaran kepada Kota Johannesburg untuk layanan dan biaya kota pada September 2021 dan akun tersebut dinyatakan tunggakan sebesar R2.866.845,47. Kota Johannesburg memiliki klaim preferens atas jumlah ini. Sewa yang dikumpulkan oleh pemohon tidak digunakan untuk membiayai biaya properti dan penyewa menghadapi bahaya bahwa layanan kota dapat dihentikan.

Standar pembuktian pidana, yaitu pembuktian di luar keraguan yang wajar, berlaku dalam permohonan penghinaan pengadilan. Termohon pertama harus menunjukkan bahwa pemohon ketiga dilayani atau dengan cara lain diberitahu tentang perintah pengadilan yang ada yang diberikan terhadapnya, dan telah mengabaikan atau tidak mematuhinya.

Untuk menghindari dihukum, pemohon ketiga harus menetapkan keraguan yang wajar tentang apakah kegagalannya untuk mematuhi adalah disengaja dan beritikad buruk. Dalam Fakie NO v CCII Systems (Pty) Ltd, Cameron J mengatakan: (Hal ini harus dicatat bahwa mengembangkan hukum umum demikian tidak mengharuskan penuntut untuk membawa bukti tentang keadaan pikiran atau motif terdakwa: Setelah tiga syarat yang disebutkan telah dibuktikan, tanpa adanya bukti yang menimbulkan keraguan yang wajar tentang apakah terdakwa bertindak dengan sengaja dan beritikad buruk, semua syarat pelanggaran akan terpenuhi. Yang berubah adalah terdakwa tidak lagi menanggung beban hukum untuk menyangkal kesengajaan dan itikad buruk dengan kemungkinan yang seimbang, tetapi untuk menghindari hukuman hanya perlu membawa bukti yang menetapkan keraguan yang wajar.)

Setiap kegagalan untuk mematuhi perintah pengadilan merusak Konstitusi dan tidak dapat dianggap enteng.

Pemohon ketiga adalah pembuat affidavit dalam permohonan pengampunan sehubungan dengan larangan. Ia sepenuhnya mengetahui perintah tersebut. Pada 3 Oktober 2023 ia menulis surat kepada pengacara termohon pertama atas nama pemohon pertama yang menyatakan bahwa telah diketahui bahwa pengacara termohon telah mendekati penyewa mereka menuntut agar penyewa membayar jumlah yang terutang kepada perusahaan mereka. Lebih lanjut, pengacara termohon telah mengancam penyewa mereka dengan pengusiran jika mereka tidak mematuhi tuntutan yang melanggar hukum tersebut. Mereka menuntut agar segera menghentikan dan tidak melanjutkan tuntutan pembayaran sewa secara melawan hukum dari penyewa mereka, jika tidak, mereka akan mengambil tindakan mendesak. Mereka juga menuntut agar segera berhenti memasuki properti mereka tanpa izin tertulis sebelumnya, jika tidak, mereka akan mengambil langkah mendesak lebih lanjut.

Pernyataan yang dibuat oleh termohon pertama tidak dibantah secara serius dalam affidavit jawaban yang juga berfungsi sebagai affidavit jawaban terhadap kontra-permohonan. Pemohon ketiga yang menandatangani affidavit mengambil sudut pandang bahwa ia berhak mengumpulkan sewa karena adanya permohonan pengampunan yang tertunda. Penjelasan ini tidak pernah dapat bertahan karena pemohon ketiga diwakili oleh pengacara dan ia tidak dapat mengandalkan ketidaktahuannya tentang hukum dalam hal ini. Meskipun tidak ada yang diharapkan untuk mengetahui semua hukum, adalah kewajiban setiap orang yang memasuki bidang hukum untuk membiasakan diri dengan hukum yang berlaku. Tindakan pemohon ketiga adalah disengaja dan beritikad buruk.

Oleh karena itu saya menemukan bahwa kasus termohon pertama tidak terjawab dan bahwa pemohon ketiga bersalah atas penghinaan pengadilan.

Kesimpulan

Atas alasan-alasan yang diuraikan di atas, saya mengeluarkan perintah pada paragraf 1.